Từ 2026, tổ chức, cá nhân có thể phải kê khai các bất động sản sở hữu (số lượng, giá giao dịch, hình thức sở hữu, tình trạng pháp lý…) theo đề xuất của Bộ Xây dựng. Cơ quan này cũng dự kiến tạo mã số định danh bất động sản, quản lý thống nhất trên hệ thống thông tin.

Đề xuất này, theo nhiều chuyên gia, có thể giúp tăng minh bạch cho thị trường địa ốc, hỗ trợ quản lý, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, găm hàng đẩy giá. Ông Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho biết việc kê khai thông tin sở hữu nhà ở thể hiện quyết tâm hoàn thiện cơ sở dữ liệu chuyên ngành, thúc đẩy chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản. Dữ liệu minh bạch sẽ hỗ trợ cơ quan quản lý nắm chính xác thực trạng thị trường, còn doanh nghiệp, người dân có thể tra cứu, đối chiếu thông tin và hạn chế rủi ro giao dịch.

“Đây sẽ là công cụ để Nhà nước hoạch định chính sách, điều tiết cung – cầu hợp lý, hướng tới thị trường minh bạch và chuyên nghiệp”, ông Tuấn nhận xét.

Cùng quan điểm, ông Trần Trọng Vũ, Giám đốc Công ty nghiên cứu thị trường SPE.R, nhìn nhận việc kê khai sở hữu nhà ở, gồm bất động sản chưa hoàn thiện pháp lý, giúp nhà chức trách có bức tranh tổng thể toàn thị trường (số lượng, cơ cấu tài sản nhà đất của từng cá nhân, tổ chức). Dữ liệu này nếu được tích hợp theo mã định danh cá nhân sẽ cho phép cơ quan thuế và các ngành liên thông đối chiếu, phát hiện hành vi trốn nghĩa vụ tài chính.

“Hệ thống thông tin quốc gia là công cụ kỹ thuật, giải pháp quản lý góp phần tạo môi trường kinh doanh lành mạnh, công bằng giữa các chủ thể”, ông Vũ nói.

Tuy nhiên, đề xuất kê khai nhà đất sở hữu gây lo ngại về thủ tục chồng chéo, có thể khiến thị trường bất động sản giảm thanh khoản trong ngắn hạn.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường và Bộ Công an đang triển khai chiến dịch “làm sạch, giàu dữ liệu” nhằm chuẩn hóa, đồng bộ và kết nối dữ liệu đất đai với dân cư, định danh đến từng thửa đất. Trong khi đó, thông tin về căn nhà mà Bộ Xây dựng yêu cầu kê khai cũng chính là tài sản gắn liền thửa đất do các cơ quan khác quản lý.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập cho rằng dữ liệu định danh cá nhân đã có trong VNeID do Bộ Công an quản lý, trong khi thông tin thửa đất, chủ sử dụng thuộc cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia Bộ Nông nghiệp và Môi trường nắm. Do đó, đề xuất của Bộ Xây dựng có thể dẫn đến chồng chéo về thủ tục. “Nếu cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở không được quản lý liên thông sẽ tạo ra trùng lặp, gây phiền hà cho người dân”, ông nói.

Ông Kiên cho rằng trong ngắn hạn, chính sách có thể tạo ra tâm lý e ngại từ một nhóm nhà đầu tư, người sở hữu nhiều bất động sản. Bởi, họ lo ngại việc kê khai sẽ là căn cứ áp thuế tài sản hoặc giới hạn tín dụng trong tương lai. Cùng với đó, nguy cơ rò rỉ dữ liệu cá nhân nếu không có cơ chế bảo mật chặt chẽ, ảnh hưởng đến niềm tin của người dân.

Chưa kể, thị trường bất động sản tồn tại một số vấn đề nhức nhối kéo dài nhiều năm. Đơn cử, tình trạng mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay diễn ra phổ biến với những thửa đất, nhà ở chưa được cấp sổ. Với hình thức này, cơ quan quản lý gần như không thể nắm bắt chính xác thông tin sở hữu và biến động thị trường, còn ngành thuế cũng khó thu thuế chuyển nhượng. “Hệ lụy là thất thu ngân sách và làm méo mó dữ liệu giao dịch thực tế”, ông Kiên cho hay.

Các chuyên gia khuyến nghị việc kê khai thông tin nhà đất sở hữu cần đảm bảo chính xác, bảo mật, liên thông và có cơ chế hậu kiểm nghiêm ngặt. Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng hệ thống dữ liệu đất đai, nhà ở chỉ hiệu quả khi thông tin được cập nhật chính xác, đúng thực tế. Việc này đòi hỏi phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý (Bộ Xây dựng, Nông nghiệp và Môi trường, Tài chính, và Công an) để dữ liệu được kết nối liên thông, làm cơ sở hoạch định chính sách thuế, tín dụng hay quản lý thị trường bất động sản.

Cùng quan điểm, ông Trần Trọng Vũ cho biết cơ chế hậu kiểm là “bộ lọc” đảm bảo tính trung thực, khách quan của hệ thống thông tin nhà ở, bất động sản. Do đó, cơ quan quản lý cần có giải pháp tích hợp, tự động hóa quy trình kê khai và nghiên cứu chế tài với trường hợp cố tình khai sai. “Thay vì yêu cầu người dân khai báo thủ công, hệ thống cần đồng bộ dữ liệu từ các cơ quan thuế, công chứng và đăng ký đất đai, tránh tình trạng phân mảnh, chồng chéo hoặc trùng lặp, gây phiền hà cho người dân và tốn kém cho bộ máy quản lý”, ông Vũ kiến nghị.

Việc bảo mật dữ liệu cá nhân và tài sản cũng là tiêu chí quan trọng để người dân hợp tác kê khai. Ông Phạm Thanh Tuấn nhìn nhận đây là dữ liệu nhạy cảm, liên quan đến quyền riêng tư và an toàn tài sản mỗi cá nhân. “Cơ quan quản lý nên xây dựng cơ chế mã hóa, phân quyền truy cập và thiết lập hệ thống giám sát độc lập”, ông đề nghị.

Ông Trần Trọng Vũ bổ sung thêm giải pháp truyền thông chính sách rõ ràng và có lộ trình hợp lý. Việc này giúp ổn định tâm lý thị trường, tránh hiểu lầm hoặc phản ứng tiêu cực. Chuyên gia kỳ vọng hệ thống dữ liệu này sẽ trở thành “xương sống” của thị trường bất động sản, giúp cơ quan quản lý điều tiết linh hoạt, còn người dân và doanh nghiệp được bảo vệ trong môi trường minh bạch, bền vững.